Vous exercez (ou envisagez d’exercer) comme agent commercial indépendant immobilier ou comme mandataire. Au quotidien, vous prenez en charge des transactions pour le compte de vos clients. Mais au-delà de vos attributions habituelles, vous avez aussi envers eux une obligation de conseil : vous devez leur communiquer les informations essentielles concernant leur transaction. Or, pour être force de conseil, vous avez vous-même besoin d’être à la page. Notamment en ce qui concerne un aspect complexe du secteur immobilier : la fiscalité.
C’est précisément parce qu’il s’agit d’un sujet difficile que vous devez le maîtriser à la perfection, car c’est là-dessus que vos clients vous solliciteront. C’est la condition sine qua non pour exercer au mieux votre métier, démontrer votre expertise, et prouver que vos honoraires sont légitimes. Au même titre, par exemple, que les sujets touchant à la réglementation immobilière (thématique tout aussi complexe).
Cet article n’ambitionne pas de vous donner toutes les informations au sujet de la fiscalité immobilière. Il a pour but de vous présenter les points les plus importants.
1. La fiscalité immobilière en France du côté des vendeurs
Du côté des vendeurs, le principal point de fiscalité immobilière concerne la taxation sur la plus-value à la revente. La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier. Concrètement, un propriétaire qui vend son bien plus cher qu’il ne l’a acheté va réaliser une plus-value (un bénéfice).
S’il s’agit d’une résidence principale, cette plus-value est nette d’impôts. Mais s’il s’agit d’une résidence secondaire, d’un logement mis en location ou de tout autre bien n’étant pas occupé par son propriétaire, la plus-value donne lieu au paiement d’un impôt. Il faut savoir que cette taxe est diminuée d’un abattement par année de détention du bien, au-delà de cinq années. Une exonération totale est atteinte au bout de 22 ans de possession (au titre de l’impôt sur le revenu) et de 30 ans (au titre des prélèvements sociaux). D’autres cas de figure existent pour être exonéré totalement : cession inférieure à 15 000 euros, vente réalisée par une personne invalide ou retraitée, etc.
C’est un point de fiscalité immobilière à avoir en tête, car il intéresse certainement vos prospects vendeurs.
2. La fiscalité immobilière du côté des acquéreurs
Du côté des acquéreurs, la fiscalité immobilière se focalise sur les frais de notaire, ainsi que sur l’existence d’une TVA dans le cadre d’une acquisition dans le neuf.
- Les frais de notaire, qui s’élèvent à 7 ou 8 % dans l’ancien, sont essentiellement constitués de droits d’enregistrement, ou taxe de publicité foncière (cette dernière uniquement pour un achat dans le neuf). Ces droits sont perçus par les départements, qui fixent eux-mêmes le taux : entre 1,2 % et 4,5 %. Les émoluments du notaire représentent moins d’1 %.
- La TVA sur les logements neufs compense l’absence de droits d’enregistrement, eux-mêmes remplacés par une taxe de publicité foncière. Fixée à 20 %, la TVA est collectée par le promoteur ou le constructeur, et reversée à l’État. Un logement neuf est un logement dont la construction a été achevée depuis moins de cinq ans et qui n’a jamais été habité. Dans les zones ANRU (concernées par un projet de réhabilitation), cette TVA peut être réduite à 5,5 %.
Notez qu’un acheteur souhaitant réaliser un investissement locatif peut bénéficier d’une fiscalité immobilière avantageuse par le biais de dispositifs de défiscalisation. Les plus connus sont la loi Pinel (en échange d’une mise en location pendant une période allant de 6 à 12 ans) et le dispositif Censi-Bouvard (valable uniquement pour l’achat d’un bien dans une résidence de services).
3. La fiscalité immobilière pour un terrain à bâtir
La fiscalité immobilière sur les terrains est un point complexe et très particulier, qui ne vous sera pas forcément utile (vous pouvez choisir de vous concentrer uniquement sur des immeubles bâtis). Mais il est important de connaître les grandes lignes de la fiscalité d’un terrain à bâtir.
En l’occurrence, un terrain devenu constructible, alors qu’il ne l’était pas auparavant, rend son propriétaire vendeur redevable d’une taxe communale (10 % de la plus-value réalisée) et d’une taxe nationale (entre 5 et 10 % en fonction du rapport entre le prix de vente et le prix d’achat). En outre, dans le cas d’une vente, des droits d’enregistrement s’appliquent aussi.
4. L’imposition des revenus locatifs
Les revenus locatifs entrent également dans la thématique de la fiscalité immobilière. Tout propriétaire bailleur qui met son bien en location doit déclarer ses revenus en fonction du type de location et du régime fiscal qu’il a choisis. On distingue :
- Pour une location nue, le régime réel ou micro-foncier (selon que les revenus sont supérieurs ou inférieurs à 15 000 euros par an).
- Pour une location meublée, le régime réel ou micro-BIC (selon que les revenus sont supérieurs ou inférieurs à 32 900 euros par an).
Ce point de fiscalité immobilière sera déterminant pour vos clients bailleurs.
5. La question de l’imposition globale du patrimoine immobilier
Reste un point à aborder : la fiscalité immobilière qui frappe le patrimoine existant. Un propriétaire est en effet redevable de plusieurs taxes en fonction de sa situation financière. On distingue :
D’une part, les taxes sur le bâti. Vous les connaissez certainement, il s’agit de :
- La taxe d’habitation, dont est redevable la personne qui occupe le bien immobilier au 1er janvier de l’année (qu’il s’agisse du propriétaire ou de son locataire).
- La taxe foncière, qui s’applique à tous les propriétaires de biens immobiliers. Cette fiscalité immobilière est propre à la France, c’est-à-dire qu’elle concerne les propriétés situées sur le sol français.
- La taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères, collectée par les communes. Elle peut être remplacée par la redevance du même nom (on trouve parfois les deux à la fois).
- La taxe sur les logements vacants, qui concerne les biens immobiliers laissés vides de tout occupant pendant plus d’un an, dans certaines zones tendues.
D’autre part, l’imposition sur le patrimoine. Auparavant, le patrimoine immobilier entrait dans le calcul de l’impôt sur la fortune (ISF). Celui-ci a été remplacé en 2018 par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui s’applique uniquement au patrimoine, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale. Le seuil d’imposition est fixé à 1,3 millions d’euros.
N’oubliez pas que la loi vous oblige à suivre une formation continue. Pourquoi ne pas en profiter pour vous mettre à la page en matière de fiscalité immobilière ?
