En préparant votre projet de vente, vous ne devez surtout pas omettre la dimension fiscale de l’affaire. La fiscalité de votre vente de logement à Angers fait référence aux impôts dus sur la transaction. En effet, en tant que propriétaire vendeur, vous devez payer une taxe sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de la cession, dans certaines conditions. Avant de vendre votre propriété, il est donc très important d’estimer l’impact sur la fiscalité de votre vente immobilière.
Plus-value immobilière : de quoi parle-t-on ?
Vous faites une plus-value lorsque vous faites un bénéfice sur la vente. Il faut vendre pour un montant supérieur à la somme que vous a coûté le bien depuis que vous le possédez, soit son prix d’achat plus tous les frais divers (frais d’acquisition, entretien, charges, etc.).
Pour gérer la fiscalité de votre vente immobilière, il faut calculer votre plus-value éventuelle. Appuyez-vous sur deux choses :
- Le prix d’achat, majoré des frais d’enregistrement payés à l’acquisition, ainsi que de toutes les dépenses engagées depuis (construction, amélioration de performances énergétiques, etc.). Tenez compte de la valeur déclarée lors du processus de donation ou de succession.
- Le prix de vente estimé du logement, selon l’estimation par un professionnel. Pour en savoir plus sur l’importance du prix de vente, lisez cet article.
Pour savoir si vous ferez une plus-value, calculez ainsi :
(Prix d’achat + frais divers) – (Prix de vente)
Si vous vendez votre bien 260 000 €, mais il vous a coûté 210 000 € à l’époque, plus 30 000 € en frais divers, alors votre plus-value est de 20 000 €.
Le type de propriété impacte la fiscalité de votre vente immobilière
Bonne nouvelle pour la fiscalité de votre vente immobilière : si vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonéré de taxe sur la plus-value. Même chose si vous achetez une nouvelle résidence principale, puis déménagez, puis vendez votre ancien logement. Toutefois, la vente doit se conclure dans des délais « raisonnables », généralement 1 an. C’est au fisc d’en juger.
Si vous ne vendez pas votre résidence principale, vous devez payer une taxe sur la plus-value. C’est valable pour tout logement que vous n’habitez pas au sens légal (résidence secondaire, bien en location, terrain, etc.).
La taxe sur la plus-value est constituée d’un impôt sur le revenu à hauteur de 19 %, et de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. En tout, elle correspond à 36,2 % de la plus-value. Si votre plus-value dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, entre 2 et 6 % de plus.
Vous n’allez pas forcément verser 36,2 % de votre plus-value. Vous avez droit à des abattements. Plus cela fait d’années que vous êtes propriétaire, moins la taxe est importante. Cela fait du bien à la fiscalité de votre vente immobilière. Vous êtes complètement exonéré si vous êtes propriétaire depuis plus de 30 ans.
Les cas d’exonération de la taxe sur la plus-value lors d’une transaction immobilière
Vous êtes exonéré de la taxe sur la plus-value si vous vendez pour un prix n’excédant pas 15 000 €.
Les autres cas concernent des résidences secondaires :
- C’est votre première vente de résidence secondaire depuis 2012. Vous êtes propriétaire de votre résidence principale depuis moins de 4 ans. Vous vous engagez à utiliser le fruit de la vente pour acheter votre résidence principale dans les 2 années suivantes.
- Vous êtes une personne âgée résidant en maison de retraite, ou un adulte handicapé vivant en foyer d’accueil. La vente se produit dans les 2 ans suivant votre départ des lieux, et ils ne doivent pas avoir été occupés entre-temps. Tout ça sous conditions de ressources.
- Vous êtes retraité ou titulaire d’une carte d’invalidité. Vente sous conditions de ressources strictes (autour de 10 000 €/an pour la première part fiscale).
- La vente fait suite à une expropriation effectuée après une déclaration d’utilité publique.
- Vous avez transféré votre résidence principale à l’étranger, dans un pays membre de l’UE ou ayant signé une convention fiscale avec la France.
Il y a de nombreux paramètres influençant la fiscalité de votre vente immobilière. Faites les calculs nécessaires en amont. Vous saurez si c’est le bon moment pour vendre. Si vous doutez trop, demandez conseil à un agent immobilier.
