Vous ne pouvez pas conclure votre projet de vente immobilière sans suivre des règles. C’est d’autant plus vrai pour vendre un logement à Angers avec un bail en cours. Impossible de vous séparer immédiatement de l’occupant. Vous devez respecter certaines conditions, à savoir, le congé pour vente et le préavis du locataire. Comment bien procéder ?
Comment fonctionnent le congé pour vente et le préavis du locataire ?
Il y a plusieurs conditions encadrant le congé pour vente et le préavis du locataire. Et elles sont bien plus strictes depuis la loi Alur de 2014.
Pour vendre votre propriété avec un locataire en place, il faut connaître les règles importantes :
- Vous ne pouvez lui donner congé qu’à l’approche de la date d’échéance du bail locatif, et au moins 6 mois avant.
- Il faut justifier le congé donné par un motif « sérieux et légitime ». La vente du logement en fait partie.
- Si vous aviez fait l’acquisition de votre logement alors qu’il était déjà loué : vous ne pouvez donner congé qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours. Cela veut dire que vous devez renouveler ou reconduire tacitement le bail au moins une fois avant de pouvoir revendre le logement.
Concernant le préavis du locataire, ce dernier doit être parti avant la date d’échéance du contrat locatif. Le préavis est de 6 mois. Attention, si vous laissez passer la date limite pour donner congé, vous devrez patienter jusqu’à la prochaine échéance.
Comment faire part du congé à votre locataire ?
Concernant la délivrance du congé au locataire, vous pouvez le délivrer par le biais d’un huissier, sous forme de courrier recommandé avec accusé de réception. Sinon, plus simplement, le remettre en mains propres contre un émargement ou un récépissé.
Sur le document, il faut mentionner la date d’échéance du bail locatif, le motif du congé (ici, la vente du logement) et le respect du droit de préemption de l’occupant.
Comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption, c’est le droit pour l’occupant de se positionner en premier pour acheter, s’il en exprime le souhait. Vous êtes obligé de lui proposer d’acquérir votre bien. En conséquence, votre lettre de congé doit aussi contenir une description précise du lot et de son prix de vente.
Dès réception de votre courrier, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour faire valoir son droit à la préemption. L’absence de réponse vaut pour un refus. S’il se manifeste favorablement, la vente se déroule de façon conventionnelle. S’il rejette cette opportunité, il doit avoir quitté les lieux à la date d’échéance du bail locatif.
Congé pour vente et préavis du locataire : quelles sont vos autres obligations ?
Vous avez respecté vos obligations concernant le congé pour vente et le préavis du locataire. Maintenant, le locataire se manifeste pour acheter le logement. Dans ce cas, la vente se déroule comme une transaction classique. Vos obligations sont les mêmes : fournir les diagnostics techniques obligatoires, signer un avant-contrat de vente, et passer devant un notaire pour la signature finale.
En amont du congé, il est recommandé de faire réaliser une estimation du logement. Vous avez besoin de fixer un prix de vente cohérent. Si le prix de vente s’avérait inférieur de beaucoup à l’offre que vous avez faite au locataire, ce dernier pourrait se retourner contre vous. Il peut prétexter que vous avez délibérément fixé un prix exorbitant pour l’empêcher d’acheter.
Vous ne pouvez donc pas vendre aussi rapidement votre logement loué que s’il était vide. Toutefois, respecter le congé pour vente et le préavis du locataire n’a rien de compliqué. Vous devez simplement être attentif aux dates pour ne pas laisser passer l’occasion, et respecter le droit de préemption de votre occupant. Un agent immobilier connaît par cœur ce type de processus. Il peut vous assister et vous conseiller efficacement.