Vous avez le projet de mettre en vente votre terrain. Dans ce but, il est important de le faire estimer. Et ce n’est pas une mince affaire, car le prix d’une parcelle dépend de ses caractéristiques actuelles, mais aussi à venir : parce que les acheteurs s’intéressent à votre terrain pour ce qu’il sera possible d’y construire par la suite. Vous voulez réussir votre estimation de terrain à Angers ? Voici ce que vous devez savoir.
Estimation d’un terrain : la consultation d’un cadastre
C’est la première étape d’une estimation de terrain à Angers. Vous devez consulter le cadastre pour obtenir des informations sur votre parcelle : connaître les limites du terrain (sa surface réelle), vous renseigner sur l’existence éventuelle de constructions dessus, ainsi que la nature du voisinage.
Il y a un cadastre pour chaque commune de France. Vous pouvez consulter le plan cadastral en mairie ou directement en ligne.
La prise en compte des règles d’urbanisme
Votre terrain s’inscrit dans le cadre spécifique de l’urbanisme de la commune. Vous devez donc vous renseigner sur les règles d’urbanisme, ceci en consultant deux documents :
- Le Plan local d’urbanisme. Il permet d’évaluer l’évolution future de l’urbanisme dans le secteur. Vous pouvez savoir si votre terrain se trouve dans une zone urbaine (donc, immédiatement constructible), une zone à urbaniser (on ne pourra y construire qu’après révision du plan local d’urbanisme) ou une zone naturelle (sauf exception, elles sont préservées de toute construction).
- Le certificat d’urbanisme. Il vous donne le reste des informations cruciales : limites administratives au droit de propriété, montant des taxes d’urbanisme, faisabilité d’une construction, équipements publics accessibles, servitudes grevant le terrain, etc.
Rendez-vous en mairie pour consulter ces documents. Vous saurez si votre parcelle est constructible ou non, ce qui est déterminant pour une estimation de terrain à Angers.
Les critères essentiels pour réaliser une estimation de terrain à Angers
Comme pour un logement, une estimation de terrain à Angers dépend de plusieurs critères spécifiques :
- Emplacement. C’est un critère aussi important que pour un logement. La valeur du terrain dépend de la commune de rattachement, la proximité avec les commodités, la qualité du voisinage, etc. Un « mauvais » emplacement fait baisser la valeur du terrain.
- Viabilité de la parcelle. « Viable » veut dire raccordée aux réseaux indispensables que sont l’eau potable, l’assainissement, l’électricité, le gaz, le téléphone et Internet. Quand tout ceci est en place, c’est un gain de temps pour l’acheteur. Si le terrain n’est pas raccordé, il faut que vous preniez en compte la distance le séparant des réseaux les plus proches.
- Nature du sous-sol. Vous avez besoin d’une étude pour connaître la nature du sol de votre terrain. Elle impacte fortement le prix de vente, car de cela dépend si le terrain est constructible ou non. Le certificat d’urbanisme peut vous donner des détails à ce sujet. Les terrains isolés représentent souvent le plus de risques (glissements, inondations, etc.). Un sous-sol empêchant la construction fait baisser la valeur du terrain.
- Exposition du terrain. Une orientation plein sud vaut mieux que plein nord, car elle est plus ensoleillée.
- Potentiel constructible. C’est une clé pour l’estimation de terrain à Angers. Le prix de vente dépend de ce qu’il est possible d’y construire. Cela dépend souvent de la taille. Un terrain moyen (environ 300 m2) permet de bâtir une maison plus un petit jardin. Un grand terrain (au-delà de 500 m2) permet de bâtir un immeuble collectif, ou de le diviser en plusieurs lots. Une trop petite surface fait baisser la valeur du terrain.
Ce n’est pas tout. Il faut aussi penser à la rareté des terrains dans la zone, à la configuration, au relief (terrain plat ou non ?), etc.
Quand un terrain est non constructible, l’estimation est plus difficile, à cause des grandes différences entre les parcelles. Compte tenu de la difficulté d’ordre physique, économique ou encore juridique, il est conseillé de consulter un expert foncier pour estimer la valeur d’une parcelle non constructible.
