Vous avez un appartement que vous entendez mettre en location à Angers ? Vous souhaitez louer votre résidence principale en attendant la bonne période pour la vendre ? La mise en location est un processus qui exige de prendre un certain nombre de précautions, en particulier dans le choix du locataire. Par ailleurs, cette opération est scrupuleusement encadrée par la loi. Voici quelques conseils pratiques à suivre avant de se lancer.
Le choix du type de location
Le type de location est l’une des premières questions que vous devez vous poser. Globalement, cela dépend du bien que vous souhaitez mettre en location à Angers. La plupart des résidences principales sont louées nues en France, ce qui implique que la durée du bail est de 3 ans. Cela n’empêche d’autres propriétaires d’opter pour la location meublée ou encore la location saisonnière.
La durée de la location
Vous concevez la mise en location comme un projet temporaire ? Si c’est le cas, vous pouvez opter, entre autres, pour la location meublée. Le bail locatif expirerait au bout de 1 an, ce qui vous laisserait le champ libre pour envisager la vente du bien, par exemple.
D’un autre côté, si vous entendez mettre en location à Angers sur une longue durée, la location nue est la meilleure option.
Location nue et location meublée
Précisons d’emblée que quel que soit le type de location choisi, le propriétaire-bailleur est tenu de fournir un logement décent tel que défini par la loi Alur, en vigueur depuis 2014.
- La location nue est régie par la loi du 6 juillet 1989 qui détermine les rapports bailleur-locataire.
- Dans le cadre d’une location meublée, le logement doit être doté d’un minimum de biens et d’équipements – la liste est fournie par le décret du 31 juillet 2015. Ce type de location n’entre pas dans le champ d’application de la loi de 1989.
En clair, avant de mettre en location à Angers, assurez-vous de respecter toutes les exigences stipulées par le ou les textes légaux régissant le type de location choisi.
Le type de bail
Le type de bail est déterminé par le type de location choisi :
- Pour une location nue, la durée du bail est de 3 ans. Le contrat est renouvelable par reconduction tacite.
- La durée du bail est de 1 an dans le cadre d’une location meublée. Mais si vous louez à un étudiant, le contrat expire au bout de 9 mois, et son renouvellement éventuel doit se faire par reconduction explicite.
- Dans le cadre d’une colocation, vous pouvez proposer aux colocataires un bail unique ou bien appliquer des baux indépendants les uns des autres. Toutes les informations sur la colocation sont disponibles sur le site de la Fnaim.
Avant de mettre en location à Angers, vous devez connaître vos obligations en tant que propriétaire-bailleur. Entre autres, vous ne pouvez résilier le contrat que 6 mois avant son expiration. Mais attention, vous ne pouvez donner congé que si :
- Vous entendez emménager dans le logement ou le mettre à la disposition d’un membre de votre famille ;
- Vous mettez un terme au contrat en vue de la vente du logement ;
- Le locataire ne respecte manifestement pas ses obligations (dégradations, tapage nocturne, loyers impayés, etc.).
En clair, avant de mettre en location à Angers, demandez-vous tout simplement si vous êtes prêt à vous engager dans un contrat où finalement, votre marge de manœuvre est assez restreinte.
La fiscalité
Avant de mettre en location à Angers, il est important de faire le point sur les règles fiscales qui s’appliquent sur les différents types de location :
- Dans le cadre d’une location meublée, le régime d’imposition des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) s’applique aux revenus locatifs. Cela s’explique par le fait que ce type de location est considéré comme une activité commerciale. Par ailleurs, suivant vos revenus, vous avez le choix entre le statut de LMP (loueur meublé professionnel) et celui de LMNP (loueur meublé non professionnel).
- Dans le cadre d’une location nue, c’est le régime d’imposition des revenus fonciers qui s’applique. Les revenus comprennent les loyers bruts perçus au cours de l’année, déduction faite des provisions pour charges. Ces revenus étant assimilés à des revenus fonciers, leur déclaration se fait par le biais du formulaire 2044 (celui qui est utilisé pour la déclaration des revenus fonciers).
Vous pouvez également avoir affaire à trois régimes différents :
- Le micro BIC (location meuble) ou micro foncier (location nue) ;
- Le régime réel simplifié ;
- Le régime normal.
Les montants des revenus locatifs déterminent le champ d’application de ces régimes. Ils donnent par ailleurs droit à des avantages fiscaux différents.
Après la fiscalité, le loyer fait partie des questions qu’il faut prendre en compte avant de mettre en location à Angers.
Les règles régissant le loyer
Si vous souhaitez mettre en location à Angers, la loi ne plafonne pas le montant du loyer. Vous avez néanmoins intérêt à faire preuve de bon sens, notamment en tenant compte des prix pratiqués sur le marché local. Mieux encore, intéressez-vous aux prix pratiqués dans le quartier et pour le même type de bien.
La révision du loyer doit, elle, s’appuyer sur l’indice de référence de loyers, établi par l’Insee.
La taxe sur la plus-value
Si vous revendez directement votre résidence principale, il est exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière. En revanche, si vous décidez de mettre en location à Angers, la plus-value à une revente ultérieure sera soumise à la taxe.
Ultimes vérifications avant de mettre en location à Angers
Ces vérifications portent notamment sur :
- L’état général du logement ;
- Sa salubrité ;
- L’état des meubles, des équipements et des installations (dans le cadre d’une location meublée) ;
- Les éventuels problèmes sur lesquels il faut agir avant l’installation du locataire (fuite, dégâts des eaux, problèmes de canalisation, etc.)
Si vous l’estimez nécessaire, vous pouvez effectuer des travaux d’entretien, de rénovation ou de réparation. De tels travaux sont parfois incontournables pour rendre le logement « décent » au regard de la loi Alur.
Bien entendu, avant de mettre en location à Angers, vous devez réaliser les diagnostics techniques obligatoires, à commencer par le DPE.
Vous savez tout désormais de ce qu’il faut faire avant une mise à location. Mais il est aussi important de bien connaître les obligations du propriétaire bailleur et du locataire.
