Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Au cours de votre recherche, vous avez déniché un appartement superbe… Mais il a un défaut : il est en déjà en location, et le bail n’est pas près d’arriver à échéance. Est-ce une bonne idée pour investir dans l’immobilier locatif à Angers ? Avez-vous intérêt à acquérir un bien occupé plutôt qu’une propriété vide d’occupation ? C’est ce que nous allons vous aider à déterminer.
Acheter un logement déjà occupé : concrètement, ça veut dire quoi ?
Vous voulez investir dans l’immobilier locatif à Angers. Vous avez trouvé un logement déjà loué, le bail n’est pas arrivé à échéance et le propriétaire n’a pas donné congé à l’occupant.
En achetant ce bien :
- Le ou les locataires restent sur place.
- Les conditions du bail ne changent pas. Il n’y a que l’engagement du garant qui prend fin, puisque l’occupant auquel il était rattaché s’en va.
- Les droits et devoirs du locataire restent inchangés (il doit verser un loyer et des charges, il a le droit de jouir sereinement du logement, etc.).
- Si un dépôt de garantie avait été versé, la question doit être réglée avant de conclure la vente.
Puisque vous devenez à votre tour propriétaire bailleur, la gestion de la location devient votre responsabilité.
Les avantages d’un bien occupé pour investir dans l’immobilier locatif à Angers
Pour investir dans l’immobilier locatif à Angers, acheter un bien déjà occupé vous arrange.
Les avantages sont les suivants :
- Pas besoin de chercher un nouveau locataire ni de prendre en charge son entrée dans le logement. C’est de l’embarras et de la paperasse en moins.
- Il n’y a pas de vacance locative (période pendant laquelle le logement est inoccupé). Vous commencez à toucher des loyers dès le premier mois. Ainsi, vous pouvez tout de suite commencer à rembourser votre crédit immobilier.
- Pas besoin d’effectuer les travaux préalables à la mise en location, puisqu’un occupant est déjà sur place.
- Avant votre achat, vous avez eu le temps de vous informer sur le locataire (notamment en consultant les quittances des dernières années). Vous savez donc déjà qu’il paie son loyer et ne pose pas de problèmes.
C’est aussi un avantage pour obtenir plus facilement un crédit immobilier. La banque est rassurée de voir que, puisqu’il y a déjà un occupant, vous toucherez tout de suite des loyers. Elle l’est encore plus si le locataire est sérieux. Vous aurez la capacité de rembourser votre prêt, sans rencontrer de difficultés de paiement.
Les contraintes relatives à une habitation déjà louée
Tout n’est pas parfait. Si vous voulez investir dans l’immobilier locatif à Angers, il faut aussi penser aux contraintes que cela implique :
- Puisque le bail ne change pas, vous devez en respecter les conditions. Vous ne pouvez rien changer à vos obligations avant l’échéance du contrat locatif. Lisez-le donc bien avant d’acheter.
- Vous n’avez pas le droit d’augmenter le loyer en dehors du cadre strict de la révision annuelle basée sur l’indice IRL (si une clause ad hoc est inscrite dans le bail).
- Le locataire est imposé, tout comme le type de location (vide ou meublée).
- Impossible de donner congé au locataire rapidement. Vous devez au moins attendre la fin du bail. Vous devez attendre encore plus longtemps si l’échéance est prévue dans les 3 ans suivant le transfert de propriété. Dans ce cas, la loi Alur prévoit une reconduction tacite du bail. Il faut donc être patient si vous vouliez louer à quelqu’un en particulier ou récupérer le bien pour vous.
- Enfin, ne comptez pas sur les dispositifs de défiscalisation. Même si le vendeur en a bénéficié pour acheter le logement, la réduction d’impôts n’est pas transmissible (en outre, dans certaines conditions, le vendeur doit renoncer aux avantages qu’il a acquis).
Avant d’investir dans l’immobilier locatif à Angers, réfléchissez bien à la nature de votre projet et à vos objectifs. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un agent immobilier.
