Avant de concrétiser un projet d’investissement locatif, il est essentiel de bien vous préparer. Un aspect à ne pas négliger est le calcul du rendement de votre futur investissement. Si vous réalisez une telle acquisition, c’est pour mettre le logement en location et en tirer des revenus. Or il est crucial que les loyers puissent couvrir vos charges et le montant de vos mensualités. Nous vous présentons les 3 étapes à suivre pour calculer votre rentabilité locative à Angers.
1) Calculer la rentabilité locative à Angers « brute »
Connaître votre taux de rentabilité locative à Angers facilite l’obtention d’un crédit immobilier. Un taux avantageux est la promesse de revenus locatifs plus élevés. En voyant cela, la banque hésite moins à vous prêter de l’argent.
Il faut commencer par calculer le taux de rentabilité brute. La rentabilité brute correspond à un simple rapport entre le montant de votre achat et celui de vos futurs revenus locatifs estimés. Voici un exemple.
Vous avez trouvé un appartement de trois pièces faisant 65 m2 de superficie, dans le centre-ville d’Angers, pour 195 000 € (frais de notaire inclus). Au prix du mètre carré, vous pouvez facilement fixer un loyer mensuel d’au moins 850 €. Votre revenu annuel sera donc de 12 x 850 €, soit 10 200 €.
Pour connaître votre taux de rentabilité brute, faites simplement le calcul suivant :
(Revenus locatifs annuels / Prix d’achat du logement) x 100
soit
(10 200 € / 195 000 €) x 100
Le résultat est une rentabilité brute de 5,2 %. Pas mal, comme investissement !
Attention. Ce n’est pas votre « vrai » taux de rentabilité. À présent que vous connaissez le taux brut, il va falloir pondérer ce résultat avec le montant des charges vous incombant, en tant que propriétaire bailleur.
2) Calculer la rentabilité nette de votre acquisition
En plus du montant de votre achat immobilier, vous avez divers frais d’achat à régler sur le long terme :
- Vous avez les intérêts d’emprunt à rembourser.
- Il y a tous les frais liés à la possession du logement, comme la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien et les réparations, des frais de gestion, votre assurance propriétaire non occupant).
- Si vous confiez la gestion locative à une agence, vous devez rémunérer cette dernière.
- Etc.
En moyenne, on estime que ces dépenses valent 25 % des loyers perçus. Vous devez donc soustraire 25 % de vos revenus annuels pour calculer votre taux de rentabilité nette.
25 % de 10 200 € font 2 550 €. Votre revenu annuel est donc de 7 650 € (10 200 € – 2 550 €).
Votre taux de rentabilité locative à Angers « nette » est donc de :
(7 650 € / 195 000 €) x 100 = 3,9 %
C’est un taux plutôt élevé. On peut donc parler d’un bon investissement pour vous. Par ailleurs, vous pourrez augmenter progressivement le montant du loyer. Sans parler du fait que votre logement va prendre de la valeur avec les années. Quand vous le revendrez, il vous coûtera plus cher.
C’est cette rentabilité nette qui doit vous servir à évaluer la validité de votre projet. Mais vous pouvez aller un tout petit peu plus loin si vous le souhaitez.
3) Calculer la rentabilité « nette-nette » de votre investissement
Vous voulez pousser un peu plus loin les choses, et avoir une visibilité encore meilleure ? Vous avez la possibilité de calculer votre taux de rentabilité locative à Angers « nette-nette ».
Cette fois, on tient compte en plus de la fiscalité appliquée à vos revenus locatifs :
- Nature des revenus estimés (vous pouvez déclarer des revenus fonciers ou BIC) ;
- Taux d’imposition des futurs loyers, suivant la tranche à laquelle vous êtes soumis ;
- Charges déductibles des loyers (vous pouvez les retrancher de votre revenu imposable) ;
- Enfin, les éventuels dispositifs de défiscalisation auxquels vous avez droit.
Si vous vous faites accompagner par un agent immobilier, il va vous aider à préparer au mieux votre projet d’investissement. Sa participation va même optimiser vos chances de rentabilité locative à Angers.
