Pour vendre votre logement au bon prix et dans les meilleurs délais, vous devez commencer par vous poser les bonnes questions… et notamment vous demander si une servitude en droit immobilier grève (ou non) votre propriété. « Servitude », vous avez déjà entendu ce mot, mais vous n’êtes pas sûr de ce qu’il signifie ni de ce qu’il implique pour votre vente immobilière à Angers ? Il est important de le savoir, car une servitude peut influer sur la valeur de votre bien (et pas dans le bon sens !). Explications.
Qu’est-ce qu’une servitude en droit immobilier ?
D’après le Code civil, articles 637 et suivants, une servitude en droit immobilier est une contrainte qu’on impose à un propriétaire au profit du propriétaire d’un autre bien. La servitude peut être d’ordre légal, naturel ou conventionnel (si une convention est signée entre les deux propriétaires).
Une servitude a une durée légale de 30 ans, mais par convention, on peut décider d’une autre durée de validité. Elle peut aussi prendre fin si sa raison d’exister n’est plus (lorsque la propriété est démolie, par exemple).
On parle de « fonds dominant » pour désigner le propriétaire à qui profite la servitude. Il a l’autorisation d’utiliser la propriété sur laquelle pèse la contrainte. Si une servitude grève votre propriété, vous êtes désigné comme étant le « fonds servant ».
Quelles conséquences sur votre vente immobilière à Angers ?
Une servitude en droit immobilier est liée au bien, pas à son propriétaire. Si vous vendez votre logement, le nouveau propriétaire hérite aussi de la servitude.
Dans ce cas, cela a deux conséquences sur la transaction :
- Votre devoir d’informer l’acheteur vous impose de révéler aussi l’existence de cette servitude. Les conditions de cette servitude doivent figurer dans l’acte de vente.
- La servitude va avoir un impact sur la valeur de votre logement pendant son estimation. Une servitude naturelle peut rendre plus difficile la valorisation de votre propriété et de ses extérieurs. Par exemple, s’il s’agit d’une servitude naturelle impliquant des coulées importantes d’eau de pluie sur votre logement, dans ce cas, c’est un défaut qui fait baisser la valeur du bien.
D’où l’importance de comprendre quel type de servitude en droit immobilier pèse sur votre logement.
Quels sont les différents types de servitudes immobilières ?
Il existe plusieurs types de servitudes. Voici une liste des principales :
- La servitude de passage. Elle donne le droit au voisin de passer sur votre terrain pour entrer et sortir de chez lui, quand il ne dispose pas d’un accès à la voie publique. Le voisin n’a aucun droit sur votre propriété et est responsable de l’entretien de la partie qu’il utilise. Vous n’avez pas le droit de vous opposer à cette servitude, mais vous pouvez demander une indemnisation en proportion du dérangement subi. Il existe une variante de cette servitude, la « servitude publique », qui concerne l’accès vers un bord de mer ou un étang public.
- La servitude naturelle. C’est lorsque le logement subit les conséquences d’une situation naturelle (par exemple, quand un terrain en pente entraîne des écoulements d’eau de pluie sur la maison).
- Une servitude de vue. Afin de préserver l’intimité des occupants, il y a des distances minimales à respecter entre les ouvertures de logements voisins (immeubles accolés, par exemple). Cela englobe toutes les fenêtres, portes-fenêtres, velux, balcons et terrasses. Quand la vue est droite, il faut au moins 1,90 m, et quand elle est oblique, 60 cm.
- La servitude de travaux, ou « tour d’échelle ». Elle autorise le voisin à installer sur votre propriété l’équipement qui va lui permettre de réaliser des travaux sur son bien (échelle, échafaudage, etc.). Il faut signer une convention, qui doit spécifier la nature des travaux, les dates de début et de fin, les horaires pendant lesquels le fonds dominant intervient et la zone en question (pas au-delà de 3,50 m à partir du mur concerné par les travaux).
Si vous voulez savoir si une servitude en droit immobilier grève votre propriété, n’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel !
