Dans le cadre d’une estimation immobilière à Angers, c’est une erreur de penser que seuls les atouts d’un logement doivent être pris en compte pour l’évaluer. Au contraire : les points négatifs peuvent avoir un impact notable sur la valeur d’un appartement ou d’une maison, et donc sur son prix de vente. Ainsi, les critères d’estimation habituels doivent être pondérés avec ce qu’on appelle des « facteurs défavorisants ». Quels sont-ils ? Comment influencent-ils la valeur d’un logement ? Et comment diminuer l’impact de ces critères négatifs ?
Les 9 critères d’estimation défavorisants à vérifier lors de votre estimation immobilière à Angers
1. Un mauvais emplacement
Nous savons très bien que l’emplacement est le critère numéro un lorsqu’on estime la valeur d’un logement. Donc, un logement qui se trouve dans un quartier possédant une mauvaise réputation (taux de criminalité élevé, par exemple) ne sera pas bien valorisé.
2. Plus de 10 minutes à pied pour arriver à un transport ou un commerce
Même un logement situé en plein centre-ville peut se trouver à quelques kilomètres de la première station de métro ou du premier hôpital.
3. Des nuisances sonores
La valeur d’un logement peut fortement diminuer s’il se trouve près d’une source de bruit :
- Près d’une ligne de chemin de fer,
- A côté/au-dessus d’un bar,
- Tout près d’une boîte de nuit…
4. Des travaux importants à prévoir
Le prix d’un logement baissera naturellement si l’acquéreur a des travaux de rénovation à faire. Il se peut également que certaines installations (plomberie, chauffage ou électricité) doivent être remises aux normes, l’acquéreur demandera une revalorisation du prix de vente. Ces travaux à prévoir font référence à l’état général du bien.
5. Des charges de copropriété élevées
Comme nous le savons déjà, les acquéreurs sont très pointilleux, surtout s’il s’agit d’acheter un bien en copropriété. Ils seront demanderont toujours l’historique des charges courantes. Ainsi, si les charges sont élevées, le prix de votre logement s’en ressentira.
6. Un rez-de-chaussée
Le rez-de-chaussée n’est pas un emplacement valorisant pour un appartement. Peu d’acheteurs recherchent un logement situé dans cette partie d’u immeuble.
7. Des pièces mal agencées
Il n’y a pas que la taille d’un logement qui compte. Le nombre de pièces et leur agencement jouent également un rôle important. Un mauvais agencement signifie généralement une perte d’espace et donc d’un prix de vente qui devra être revu à la baisse.
8. De mauvaises performances énergétiques
Lorsque votre rapport DPE affiche une mauvaise note, les futurs acquéreurs doivent s’attendre à des factures d’énergie élevées. Ils aimeraient donc une baise du prix de vente, car ils devront effectuer une mise à niveau des installations électriques ou de plomberie.
9. Un contexte défavorable
Pour terminer, il ne faut pas oublier les facteurs indépendants du bien immobilier : mauvaise période, pouvoir d’achat des acquéreurs en baisse, conditions de crédit peu intéressantes, prix de l’immobilier en baisse, etc. Autant d’éléments que personne ne contrôle.
Est-il possible de diminuer l’impact de ces facteurs négatifs (et comment) ?
Vous devez intégrer le fait que certains de ces facteurs ne sont pas toujours « défavorisants ». Certains éléments comme l’accessibilité aux transports en commun sont tout à fait subjectifs. Une personne qui possède sa propre voiture ne se souciera pas de savoir s’il y a une station de bus à proximité.
Vous avez besoin de l’aide d’un agent immobilier compétent pour minimiser l’impact de ces facteurs défavorisants et valoriser votre estimation immobilière à Angers. Généralement, l’expert que vous engagerez trouvera le moyen de relativiser chaque facteur négatif. Ils ne réussiront pas à transformer un quartier bruyant en un quartier calme. Cela ne dépend pas de leur volonté. Par ailleurs, ils trouveront un moyen d’expliquer aux acheteurs potentiels que les nuisances sonores ne dureront pas longtemps ou qu’elles se produisent surtout lorsqu’ils seront au travail.
