Guide de la réglementation immobilière à l’usage des agents commerciaux indépendants et des mandataires

Toute activité a besoin d’un cadre. Un cadre constitué de règles, d’obligations et de droits. Le secteur de l’immobilier n’en est pas exempt : il est même plus réglementé que d’autres, eu égard à l’importance des métiers qui y sont rattachés et à leur impact sur la vie des clients. Il existe donc un cadre réglementaire que les professionnels de la transaction doivent absolument connaître pour exercer en toute légalité. Ensemble, nous allons donc explorer les territoires juridiques sur lesquels s’élèvent les transactions et les relations entre négociateurs et particuliers. Découvrez notre guide de la réglementation immobilière !

Les prémisses de la réglementation immobilière : la loi Hoguet

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 ne forme pas le premier cadre réglementaire en immobilier. Mais c’est le premier texte qui se donne pour mission de réglementer l’accès aux métiers de l’immobilier et de fixer leurs conditions d’exercice. Soutenue par son décret d’application du 20 juillet 1972, la loi Hoguet réglemente les professions :

• D’agent immobilier et de négociateur,
• De mandataire en vente de fonds de commerce,
• D’administrateur de biens.

Cette première grande réglementation immobilière fixe notamment des règles concernant l’accès aux métiers d’intermédiaires. Sa principale mesure réside dans l’obligation d’obtenir une carte professionnelle en justifiant d’un niveau d’études suffisant (Bac, Bac +3, BTS) et/ou d’un certain nombre d’années d’expérience sous la tutelle d’un titulaire de ladite carte.

Autre règle essentielle de la loi Hoguet : l’obligation de souscrire une garantie financière minimale pour tout professionnel détenant ou maniant des fonds (30 000 euros les deux premières années, puis 110 000 euros par an). Cette garantie doit couvrir chacune des activités exercées : une pour les transactions, une pour la gestion, etc. Elle s’ajoute à la nécessité de se protéger avec une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Nous détaillons ces deux obligations sur cette page.

La loi Hoguet a connu quatre modifications par décrets (en 1993, 2002, 2005 et 2008) avant d’être revue et corrigée par la loi ALUR.

Le renforcement de la réglementation immobilière : la loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est un prolongement du socle de réglementation immobilière dessiné par la loi Hoguet. L’idée de ce texte est triple :

• Professionnaliser les métiers et sécuriser leur accès.
• Aller vers plus de transparence pour assurer la protection des propriétaires et des locataires faisant appel à des professionnels de l’immobilier.
• Rationaliser le marché immobilier en favorisant la création de logements, en renforçant le pouvoir d’achat des ménages et en agissant sur les prix des loyers dans les zones tendues.

La loi ALUR ambitionne de répondre aux nouveaux défis de l’immobilier. Tout en prolongeant le cadre de la réglementation immobilière précédente, elle l’étend aux syndics de copropriété ainsi qu’aux agents commerciaux indépendants et aux mandataires.

Parmi les principales mesures de cette loi, retenons :

• Les modifications touchant la délivrance de la carte professionnelle immobilière : elle est remise par la Chambre de Commerce et d’Industrie (en lieu et place de la préfecture) et doit être renouvelée tous les trois ans (contre dix ans auparavant).
• L’obligation de formation continue : tous les professionnels de l’immobilier doivent justifier d’une formation de 14 heures par an (42 heures tous les trois ans) pour pouvoir obtenir le renouvellement de leur carte ou de leur attestation professionnelle (pour les négociateurs). Cet ajout provient du décret du 18 février 2016.
• Le renforcement de la réglementation pour les agences immobilières : celles-ci doivent se montrer plus transparentes. Leurs honoraires doivent être indiqués toutes taxes comprises et en pourcentage du prix de vente (exception faite des fonds de commerce). Les frais relatifs à la location sont à la charge des bailleurs, sauf pour les prestations qui bénéficient aux locataires – auquel cas ces frais sont partagés en deux et plafonnés (décret du 1^er août 2014).
• L’extension de l’obligation de RCP : la responsabilité civile professionnelle devient obligatoire pour les agents commerciaux indépendants et les mandataires. Jusque là, ils étaient couverts par l’assurance de leur mandant.
• L’inscription des mandats dans un registre dédié.

Par la suite, la loi Pinel du 18 juin 2014 est venue apporter des correctifs à la réglementation immobilière instituée par le texte ALUR au sujet des baux commerciaux.

Vers plus de transparence : la loi du 1^er avril 2017

Dans la foulée de la loi ALUR, la réglementation immobilière tend vers toujours plus de transparence. C’est le sens de l’arrêté du 10 janvier 2017, devenu la loi du 1^er avril relative à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Cette réglementation immobilière réforme l’affichage des prix, en imposant de nouvelles obligations :

• Présence systématique du prix de vente dans l’annonce ;
• Séparation du prix net vendeur et du prix HAI (« honoraires d’agence inclus ») ;
• Précisions quant aux modalités de calcul des honoraires et à l’identité de celui qui en a la charge (vendeur ou acquéreur) ;
• Distinction apportée dans la taille d’affichage entre le prix net vendeur et le prix HAI ;
• Affichage des honoraires exprimés en pourcentage de la valeur du bien, net vendeur ;
• Précisions au sujet des modalités de location (loyer mensuel toutes charges comprises, montant des charges, montant du dépôt de garantie, part des honoraires à la charge du locataire).

À noter que cette nouvelle réglementation immobilière prend en compte les conséquences de la transformation digitale du secteur. De sorte que la loi prévoit une extension de ces règles à tous les supports digitaux utilisés par l’agence, y compris le site web et les réseaux sociaux.

Toutes ces réglementations ne vous concernent pas directement en tant qu’agent commercial indépendant ou mandataire, mais vous vous devez de les connaître. De la même façon que vous ne pouvez pas ignorer la nécessité de suivre une formation continue et d’être couvert par une assurance RCP.